Brève analyse de la situation immobilière en Île-de-France (1ère partie)
Le phénomène d’attentisme immobilier s’amplifie. Les mesures fiscales et financières (prêt à taux zéro) supprimées ou modifiés (plus-valus immobilières) n’incitent plus à investir et ont bloqué certains marchés immobilier tels que les marchés immobilier de la résidence principale et secondaire.
D’ailleurs, c’est principalement à cause du prêt à taux zéro (PTZ), qui a dynamisé les ventes et par conséquent augmenté les prix. Tout le monde s’est mis à acheté dans la pierre, peu importe le prix, puisque le crédit ne coûtait rien. Les prêts à taux bas ont également poussé vers cette tendance. Aujourd’hui, cette mesure (PTZ) tend à disparaître.
Entre 2008 et 2011, on parlait de crise immobilière, mais en se plaçant d’un point de vue du particulier avec des prix au m² excessifs par rapport à la valeur de construction. Cependant, ce n’était pas la crise pour les professionnels qui ont battu tous les records de nombre de vente à l’année et en atteignant des summums pour les prix au m² en Île-de-France.
Qu’en est-il en cette fin d’année 2013 ?
Aujourd’hui, c’est toujours la crise ; mais si on se place du côté des professionnels, on observe nombre de transactions en chute et le prix au m² qui stagne, voir qui baisse légèrement en Île-de-France.
Parallèlement, nous observons que sur le site de la chambre des notaires* les prix au m2 ont baissé. Les chiffres au m2 en Île-de-France au 3ème Trimestre 2013 le prouvent.
Or, si nous allons sur un site immobilier tel que se www.loger.fr ou www.explorimmo.fr, il semblerait que les professionnels (avec l’accord du propriétaire) n’aient pas réactualisé leurs annonces en termes de prix et extrapolent encore les prix pour arriver à un prix du marché voire même en deçà du marché après négociation.
Je vous laisse vous-mêmes aller sur le site de la chambre des notaires de Paris, observer les derniers prix du marché et ensuite aller comparer sur les sites d’agence immobilières.
Cependant, il serait temps que les agences immobilières réactualisent leurs annonces en convainquant les propriétaires de revoir les prix sinon il n’y a pas que l’hiver qui va être rude.
La donne est du côté de l’acquéreur.
L’Eden du Bohtan
* Le site de la chambre des notaires publie chaque trimestre les prix au m² se basant sur les derniers compromis de vente signés.
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Si je peux me permettre, c’est pas un ptz qui change la vie vu la part qu’il représente dans le prêt total qui est soumis à intérêt.
C’est pas ça qui fait gonfler les bulles.
Si le ptz est un attrape-nigaud,encore faut-il que le nigaud puisse assumer le prêt en entier.
C’est plutôt la hausse continuelle des prix des loyers et la qualité de vie des constructions actuelles qui motivent à devenir propriétaire, mais aujourd’hui les loyers sont en train de baisser.
Ensuite, pour ce qui est des bulles, je ne connais pas un seul propriétaire qui ait envie de vendre un bien moins cher qu’il l’a payé. Chacun participe à sa manière à faire gonfler les bulles. Tout ceux qui peuvent se le permettre sont content d’acheter cher, ils s’imaginent qu’ils le revendront encore plus cher.
D’un autre côté, ce sont les notaires et les agences immobilières qui évaluent les biens, c’est eux qui aiment voir grimper les prix afin que leurs commissions soient toujours plus importantes.
Aujourd’hui si les prix baissent, en tant qu’acquéreur, si je ne suis pas pressé, j’attends que ça baisse le plus possible pour éviter de perdre de l’argent dans mon investissement.
Si je sais qu’un bien qui valait 100 000€ il y a 3 mois ce négocie autour de 90 000 aujourd’hui, j’ai pas envie de l’acheter maintenant en me disant que dans 3 mois il vaudra peut-être 80 000.
De toute façon les impôts sont passés et je crois que pas mal de monde à eu mal au porte-monnaie. En plus les socialos sont en train de considérer les propriétaires ayant fini de rembourser leur bien comme des “locataires fraudeurs” ou des locataires fictifs…
L’avenir est devenu financièrement et fiscalement tellement incertain que pas mal de secteurs n’ont pas fini de s’effondrer.
Bien sûr,
il y ‘a également d’autres profils de vendeurs qui vendent par contraintes ( héritage, divorce…)et nécessité où parfois le seul objectif est de gagner du temps…
Concernant l’immobilier, c’est un ensemble de dispositifs légalo-financier qui régit le marché… Pour qu’il y ait une bulle immobilière, encore faudrait il qu’elle éclate… pendant la bulle de 92 les prix ont chuté de 40 % et les promoteurs se suicidaient…
C’est pourquoi il faut inciter les vendeurs à vendre au prix du marché en prenant vraiment en compte que le marché est en berne.
De plus avec la Loi ALUR en deuxième lecture les professionnels de l’immobilier sont septiques et pour cause, cela va paupériser la classe moyenne…
Enfin, le marché de l’immobilier c’est un peu comme la bourse (en exagérer) on peut pas prévoir 6 mois à l’avance…
Petite précision Benoit, en ce qui concerne le PTZ :
En 2011, le PTZ était ouvert à toutes les catégories de revenu, y compris dans l’acquisition dans l’ancien.
Le fait que les plus aisés puissent bénéficier d’un surcroît de capacité de financement a contribué à faire augmenter artificiellement les prix du marché, alors que la tendance était à la baisse légère.
D’autre part, le PTZ doit représenter un plafond de l’enveloppe totale.
Si j’emprunte 100 000 au total, et même si j’ai droit à 30 000 de PTZ, je ne pourrai bénéficier que de 20 000 € (plafond à 20%).
Hors, en 2011, le PTZ devenait une proportion de l’enveloppe globale et non de l’emprunt global. La nuance est importante car pour toute la clientèle aisée, disposant d’un apport conséquent, le PTZ a pu représenter 25 %(plus dans certains cas) de l’emprunt global.
Reprenons notre cas :
J’ai droit à 30 000 € de PTZ.
Je n’ai pas d’apport.
J’achète à 100 000.
Je serai plafonné à 20 000 € de PTZ.
Mais si j’achète à 200 000 avec un apport de 100 000, j’aurai droit à mes 30 000 € de PTZ, car il représentera moins de 20 % des 200 000 globaux.
Le PTZ a donc contribué, en s’ouvrant plus que de raison à l’ancien, à faire augmenter le prix du marché, maintenant ainsi le prix de l’ancien artificiellement haut.
Le but étant que le neuf (qui doit avoir une valeur plus basse afin de vendre mieux le concept de plus value à la revente en s’alignant sur l’ancien) puisse avoir encore une marge de progression à la revente.
C’est un équilibre instable maintenu artificiellement par les lois fiscales…
Néanmoins, et comme vous le précisez, il reste régit à une loi d’offres et de demandes. Et, comme les demandeurs se font moins nombreux (salaires bas et banques moins prêteuses) et que le nombre de logements neufs continue sa croissance, il y a fort à parier, effectivement, que le tout s’écroule sous peu…
A moins que, souhaitant respecter le fameux adage qui dit que, quand le bâtiment va, tout va, le gouvernement nous sorte une nouvelle loi de son chapeau…
Winston Smith, je comprends mieux le mécanisme depuis que vous m’avez expliqué le changement opéré depuis 2011 sur le ptz.
L’Eden du Bohtan, j’ai pas souvenir de la bulle de 92, trop jeune, mais ça risque d’être bien pire aujourd’hui.
Beaucoup d’agences immobilières ont fermé, profitant aux plus grosses qui récupèrent les clients. Premier signe d’une “épuration” du système.
Au niveau du locatif, les jeunes locataires se font de plus en plus rares également. Pas d’emploi.
Les délais d’entretien ou de réparation des immeubles s’allongent du fait que beaucoup d’artisans et d’entreprises disparaissent.
Ça risque d’être une hécatombe car la chute du secteur immobilier peut en entraîner d’autres.
J’espère que vous parlerez de cette loi ALUR dans votre prochain article.
Merci à tout les deux.